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De todas as formas de garantia, a alienação fiduciária de bem imóvel é a que mais protege o direito do credor de receber seus haveres. Não há garantia maior, nem mais segura para o credor.

A recíproca é igualmente verdadeira. Para o devedor, a alienação fiduciária de bem imóvel é a garantia que mais implica riscos para os direitos do devedor e o seu patrimônio. Não há garantia pior, nem mais gravosa para o devedor.

É por este motivo que temos observado, por parte dos credores, inúmeras proposta de renegociação, ou de prorrogação, com a constituição de alienação fiduciária como garantia da dívida. Este caminho, todavia, é repleto de riscos ao devedor.

De onde vem os riscos da alienação fiduciária?

O risco advém do fato de que, com a alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel, que passa a garantir o pagamento do débito. Assim, o credor passa a deter a propriedade do bem, comprometendo-se a devolvê-la após o pagamento da dívida.

Ocorre que, uma vez inadimplida a dívida garantida por alienação fiduciária, extrajudicialmente e em poucos dias, o credor pode consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. Esta consolidação da propriedade pode ser realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, administrativamente, sem a necessidade de mover uma ação de cobrança ou de execução.

Ainda que o credor procure ocultar ou minimizar a violência, a rapidez e a irreversibilidade da consolidação da propriedade, fato é que o produtor muito pouco pode fazer em sua defesa.

Por isso, muito cuidado ao aceitar a instituição de alienação fiduciária como garantia de uma dívida, seja na contratação, seja na renegociação.

E se a proposta contiver apenas hipoteca, posso fazer tranquilamente?

A alienação fiduciária de bem imóvel, todavia, não é a única garantia que apresenta riscos elevados ao patrimônio do produtor rural. Atualmente, a hipoteca também está revestida de grande força e rapidez na expropriação dos bens do devedor.

A Lei nº 14.711, aprovada em outubro de 2023, disciplinou a “execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca”, isto é, a possibilidade de se realizar o leilão público também nos débitos garantidos por hipoteca sem a necessidade de mover uma ação judicial, semelhantemente ao que ocorre na alienação fiduciária.

A Lei, de fato, estabeleceu uma série de requisitos para sua validade, porém é algo que os credores, aos poucos, começarão a fazer. Já se tem notícia, inclusive, de algumas propostas de alongamento garantidas por hipoteca nos moldes da nova legislação.

O que fazer?

Em suma, a regra é sempre a mesma: se vai assinar um documento se obrigando a algo no futuro, não acredite em tudo que o credor lhe fala e tenha sempre a assessoria de seu advogado de confiança.

Havendo dificuldade no adimplemento da dívida, antes de aceitar qualquer proposta feita pelo credor, especialmente aquela que envolva a constituição de alienação fiduciária ou hipoteca, procure um advogado da área e verifique as suas possibilidades.

Por Julio Bornelli e Tobias Marini de Salles Luz

Original de Direito Rural

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